薪酬现状工作报告总结

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薪酬现状工作报告总结篇一

浅 谈 中 国 房 地 产 融 资

浅谈中国房地产行业融资结构

摘要 房地产业已是我国经济快速发展的主要推动产业之一，房地产业稳定健康的发展对我国经济增长将产生深远的影响，国内房地产企业的融资结构优化研究也成为国内研究的重点。

论文通过优化企业的融资结构，引入多元化的融资方式，是化解当前我国房地产企业融资困境的有效途径。受美国“次贷”危机引起的全球金融危机及国内宏观经济政策的影响，我国房地产市场需求出现萎缩，房价开始回落，企业现金流不足，融资难度增加。

1、引言

2007年4月，美国第二大次级债发行商新世纪金融公司申请破产保护，标志着“次贷”危机的全面爆发。这场由美国房地产泡沫破灭所引发的次级债危机，随后向全球蔓延，最终导致了世界性的金融危机。美国“次贷”危机的爆发，为当时过热的中国房地产市场敲了一记警钟，促使国家加大针对房地产市场的调控力度，并相继出台了一系列相关调控政策。2007年9月27 日，央行和银监会联合发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对申请购买第二套（含）以上住房的借款人，提高了首付比例和贷款利率。12月5日又发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，规定房贷次数的认定以借款人家庭为单位。对房地产开发贷款审批也更为严格，对项目资本金比例达不到35%或未取“四证”的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。《通知》还要求商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。《通知》和《补充通知》强化了市场的观望情绪，一些城市的个人按揭贷款数量受到明显影响，房地产开发企业的资金回流速度减缓，资金面趋紧。央行通过连续几次提高存款准备金率（在2008年6月25日提高至17.5%的历史高位），使商业银行进一步收缩信贷，这对于主要依靠银行贷款获取资金来源的房地产企业来说，无异于釜底抽薪之举。因此，本文试图通过优化企业的融资结构，引入多元化的融资方式来化解当前我国房地产企业的融资困境。

2、我国房地产企业融资现状分析

房地产业作为资金密集型行业，资金需要量大。2007年全国房地产开发资金为37257亿元，同比增长37.3%，为2003年的2.8倍。2003年到2007年，全国房地产开发资金量以年均30%左右的速度增长，在一定程度上反映了随着我国近年来房地产市场的不断升温，房地产企业融资规模也跟着迅速扩张。2008年房地产开发资金共筹措41253.8亿元，其中第一大资金来源为定金和预收款，达到20125.3亿元，比2007年增长44.4%，占房地产开发投资资金来源的50%左右；第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金，为12563.6亿元，增长了38%，占全部资金来源的1/3左右：第三大资金来源是银行贷款，为8125.5亿元，增长了0.5%，占资金来源的15%左右。但实际上，房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，其中大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，则企业自筹资金中大约有70%来自银行贷款；定金和预收款也有30%的资金来自银行贷款，以此计算，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。（数据来源：牛凤瑞、李景国，中国房地产发展报告no.5，社会科学文献出版社，2008年。）

2.2、企业自有资金不足，资产负债率高

我国房地产企业普遍自有资金不足，近年来自筹资金比例一直在30%左右，距新政策35%的最低自有资本金比例要求还有差距。由于自有资金的不足，大多数房地产企业只能依靠高负债经营。根据《中国统计年鉴》的数据，2006年中国房地产企业的平均资产负债率为77.8%，这一负债比例大大高于国内其他行业（金融业除外）的负债率水平。过高的负债比率不仅增大了企业的财务风险，也增大了债权人的风险，使得企业的融资能力大大降低。2.3、融资方式单一，银行贷款比重偏高。

房地产资本运作融资渠道单一，风险集中，没有形成风险分担机制。银行信贷构成了房地产资本运作融资的主要方式。我国房地产企业融资来源主要依靠银行贷款，大部分土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行信贷。房地产投资的市场风险和融资信用风险高度集中于商业银行；在企业开发资金来源中，除了直接银行贷款，自筹资金主要由上一期商品房销售收入转化而来，其中大部分来自购房者的银行按揭贷款，在其他资金来源中的工程垫款和预收款，也有部分来自银行贷款，据此推算，房地产企业直接和间接来自银行的贷款占到总资金来源的60%以上。随着近年上市融资的房地产企业不断增加，股权融资规模有所扩大，2007年房地产上市公司从股票市场融资已经超过1000亿元，但跟6000多亿元的银行贷款相比，股权融资比例还很低。另外由于政策对企业发行债券的要求非常严格，通过发行债券进行融资的房地产企业非常少。

2.4房地产金融市场的监管和调控机制还很不完善。

目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待制订。

3、我国房地产企业融资结构的优化

对于房地产企业来说，股权融资是房地产企业与资本相结合的理想融资渠道。通过股权融资，房地产企业可提高自有资本金比例，改善企业的资本结构以降低财务风险。企业可通过首次公开发行（ipo）或配股增发等形式从资本市场融资，从而化解各种宏观经济政策带来的不利影响，缓解资金需求方面的压力。然而，我国目前对企业上市的条件非常严格，上市门槛高，众多的中小房地产企业因达不到上市要求而被拒于股市门外。因此，一方面政府应降低企业上市门槛，让更多的房地产企业进入资本市场；另一方面，部分房地产企业也可采用并购重组、借壳上市等方式来实现上市融资，以解决自有资金不足的困境。在目前全球流动性过剩的情况下，尤其是我国资本市场经历了股权分置改革之后，国内资本市场一片繁荣。毫无疑问，如果在目前的市场条件下，无论是采用借壳上市还是直接上市，企业可以获得较好的融资效果。但考虑到我国目前上市完成所需时间较长且审批较为繁琐的实际情况下，企业海外融资往往可以取得满意的效果。不过国内的房地产开发商沿袭“房屋生产商”的模式，以土地为原料，造好房屋、卖给业主实现增值，快速回笼资金，这种方式导致公司的现金流不稳定且难以预测，因此公司股价不高。

3.2、加快房地产公司债券的发展，减少企业对银行贷款的依赖

与股票市场相比，我国债券市场发育程度更低，在市场上发行和交易的绝大多数是国债和金融债。由于市场不完善及政府管制的存在，公司债发展非常缓慢。目前只有极少数国有大型企业能通过债券市场进行债务融资，大多数房地产企业只能转向银行贷款寻求资金支持，在一定程度上加深了房地产企业对银行贷款的依赖程度，进而深化银行作为最大债权人的金融风险。对房地产企业而言，债券融资是一种成本相对较低的融资方式，可作为银行贷款较为合适的替代融资产品。为推进我国企业债券市场的发展，在完善相关立法和加强监管的前提下，可适当增加房地产上市公司发行短期融资券和可转换债券的规模，在条件成熟时发行中长期债券。

3.3、发展民间金融机构，规范民间借贷市场

随着我国经济发展和民间金融资产的逐步扩张，民间借贷逐渐活跃，特别是在经济发达、市场化程度较高的地区。2008年全国居民储蓄存款达到20万亿元，而银行由于种种原因使得存贷差越来越大，这就意味着相当多的资金找不到良好的投资渠道和投资产品。由于房地产业的投资回报率相对来说比较高，往往民间闲置资金也愿意投入到这个行业。而在当前银行信贷收缩情况下，许多房地产企业不得不通过民间“高利贷”形式拆借资金。政府应通过“地区试点、逐步放开”的方式培育民间金融机构，规范民间借贷市场，以消除目前“地下”金融无序发展的状态，将居民闲置资金合理有效地引入房地产行业，以弥补当前信贷收缩情况下房地产企业融资无门的局面。

3.4、引入房地产投资信托基金，开拓多元化融资渠道

房地产投资信托基金（reits）是由专业投资机构负责进行房地产投资，并将投资收益按比例分配给基金持有者的一种基金信托产品。reits融资方式在美国等西方发达国家运用较为普遍，因为此种方式具有其独特的优点。第一，信托产品灵活的设计能满足不同地产项目对资金的需求，且不少地产投资类信托颇有新意，同时房地产业的高额收益和较短的投资周期都满足了信托的要求；第二，可以降低房地产开发公司整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，有利于地产公司持续发展，在不提高公司资产负债率的情况下可以优化公司结构；第三，资金利率可灵活调整。随着金融市场的不断开放，资金利率波动将会增多。而银行利率在贷款时已签订有关合同，无法随意更改，当国家利率出现变动时，有可能导致项目方财务费用增加。而发行集合资金信托可根据一定阶段市场资金利率的平均水平制定利率，灵活性更高；第四，鼓励多渠道筹集资金。房地产投资信托基金产品为房地产企业打开了融资大门，真正实现了不动产资产的流通，为企业谋求更大发展提供坚实的资金支持。通过发行集合资金信托，可以拓展投资渠道，改善融资环境，促进金融产品创新，降低银行系统风险。由于我国相关法律的缺失、专业信托机构匮乏及信息披露和监管不到位，随着国家对房地产调控力度的加大，2005年风行全国的reits近几年已难见踪影。通过加强立法和相关制度建设、培养专业的房地产信托投资机构和人才，将reits引入正常发展渠道，无疑是缓解当前我国房地产企业资金压力，实现多元化融资的一条重要途径。

薪酬现状工作报告总结篇二

第一部分 总则

一、目的

（一）使薪酬与岗位价值紧密结合；

（二）使薪酬与员工业绩紧密结合；

（三）使薪酬与公司发展的短期收益、中期收益与长期收益有效结合起来。

二、原则

薪酬作为分配价值形式之一，遵循按劳分配、效率优先、兼顾公平及可持续发展的原则。

公平性原则：薪酬以体现工资的外部公平、内部公平和个人公平为导向。竞争性原则：薪酬以提高市场竞争力和对人才的吸引力为导向。激励性原则：薪酬以增强工资的激励性为导向，通过活性工资和奖金等激励性工资单元的设计激发员工工作积极性。

一、薪资组成：基本工资（含工龄工资）、绩效奖金、年终奖金、工程补助、特别贡献奖。基本工资：根据工作岗位和岗位所需要的技能确定，不同岗位对应不同的岗位工资级别。工龄工资：依据员工为公司服务的年限而确定。工程补助：根据我司施工项目确定。绩效奖金：根据业务及业绩而确定。

年终奖金：对员工全年工作业绩进行考核的基础上，根据考核结果发放。

特别贡献奖：员工在公司经营发展过程中具有特殊贡献所给予的奖励。

二、薪酬制度：

三、薪酬的核算： ·岗位工资的确定：

1、岗位工资的计算公式：月岗位工资=月岗位薪资基数×岗位系数

2、基数由人力资源部根据公司承受能力和岗位相对价值测算得出，一经确认，无特殊原因不予调整。

3、根据组织架构图区分岗位

公司岗位职级对照表：

4、岗位工资表 等级 薪资 对应岗位 ·绩效奖金的确定：

1、绩效奖金的计算公式：绩效奖金=奖金基数×绩效系数。

四、薪酬水平的影响因素

经理 底薪+年终奖（装饰部业绩的0.005%）

经理 底薪+年终奖（科技部业绩的0.005%）

经理

出纳

底薪+年终奖（公司业绩的0.0001%）

·年终奖核算：年终奖=公司业绩基数×考核系数×职位

六、加班制度

1、原则上公司不鼓励加班及安排加班。

2、在特殊情况需要下我司全体人员加班每小时8元。

薪酬现状工作报告总结篇三

中国轴承铸造行业进出口趋势分析

慧典市场研究报告网讯，随着我国经济地位的不断提升和我国五金行业不断发展我国不锈钢工具五金需求递增，我国的五金产品也越来越多的出口到其他国家，海外 需求的增加直接拉动了我国国内铸造企业的产品产量的增加。目前我国五金轴承已构成了较大的经济规模，但是由于发展方式、产业构造、自主创新和品牌建立等方 面提升拉动了内需，将带动性强、辐射作用大的精密轴承等基础机械铸造业作为“十二五”发展的重点行业，力争使其达到或接近国际先进水平。

在十二五规划的指导下，我国高端轴承铸造行业制定了行业发展规划。制订了以项目和出口两驾马车拉动国内模具业的发展的方针。在轨道交通、医疗器械、新 能源、航空航天、汽车轻量化，轨道交通等各个领域发展的带动下，我国轴承铸造行业水平明显得到提高。轴承铸造行业在传统市场稳部前进同时积极开拓新兴市 场，甚至是过去被忽略的边缘市场也得到了开发，这些因素使得模具市场开拓成效显着。

我国的机械铸造业发展态势良好，随着汽车、航空、医疗等行业的蓬勃发展，给国内机械铸造业提供了广阔的发展平台，机械铸造业在传统市场稳部前进同时积极开拓新兴市场。当下中国机械铸造业正朝着高产品档次和降低制造成本的发展方向前进。

全球制造业重心向中国转移，为中国高端轴承铸造行业发展提供了强大动力，也对国内高端轴承制造商提出了越来越高的要求。当下中国轴承铸造行业必须着眼提高产品档次和降低制造成本，实现从“大”向“强”的战略转变。

预计在政策的支持下，到2015年，高端轴承铸造行业的销售额达到2220亿元左右。国产高端轴承铸造行业肩负着我国高端装备国产化的重要使命的挑战，以及考虑到轴研科技卓越的研发、铸造及创新能力，相信未来，定能支撑起我国重大装备国产化的重任。

薪酬现状工作报告总结篇四

薪酬现状工作报告总结篇五

按照我国国民经济行业标准分类，房地产及房地产及建筑业属于第二产业，主要由房屋和土木工程房地产及建筑业、建筑安装业、建筑装饰业等三方面构成，房地产及建筑业的三方面产业构成又可以进一步细分。建筑产业中的建筑活动是由各个生产环节构成，其各个环节可以分为勘察、规划、设计、施工、安装、装饰装修、改造维修等过程，每个环节工作的集合形成行业，因此，建筑产业内部从行业划分上可以细分为勘察行业、设计行业、施工行业、装饰装修行业、安装行业、修缮行业。

房地产及建筑业作为我国国民经济的支柱产业，为推动国民经济增长和社会全面发展发挥了重要作用。近年来，整个行业呈现平稳上升态势。未来几年我国的基本建设、技术改造、房地产等固定资产投资规模将保持在一个较高的水平，中国建筑市场面临重要的发展机遇。

从消费结构上看，房地产及建筑业是最急需发展的产业；从城市化进程来看，社会对住宅的需求量很大，房地产及建筑业的市场空间相当大；房地产及建筑业是最富有吸纳农村剩余劳动力的行业，在当前我国面临突出的“就业问题”、“三农问题”新形势下，房地产及建筑业发展对促进国民经济发展、农村劳动力转移和社会稳定起着无法替代的基础性作用。

二．房地产及建筑行业基本薪资体系

2.1基本原则

建筑行业基本薪资体系是在遵循多劳多得，优绩多酬的原则；按劳分配，兼顾公平与和谐的原则和按岗分配、职级分开原则的基础上建立的。

2.2主要应用的薪资结构

而上下浮动的一种工资形式。形式多样。有利于调动职工群众的积极性，促使职工群众关心集体事业。年功工资：年功工资是根据职工参加工作的年限，按照一定标准支付给职工的工资。它是用来体现企业职工逐年积累的劳动贡献的一种工资形式。项目承包制：承包某个具体的.项目，以此来获得报酬。

三．图表分析建筑行业薪酬状况

3.1.房地产及建筑业城市分布分析

（图一）房地产及建筑业城市分布图

3.2.不同企业性质平均薪资水平

（图二）

从（图二）中可以看出，不同类型的企业中奖金补贴水平都没有较动，而外企和合资企业基本年薪要高于其他企业，工资总水平也要远远高于国企、私企和事业单位，在8、9万左右，而后者年薪在5、6万左右。8万以上的房地产及建筑业高收入人群主要集中在外企和合资企业。总的来说，外企和合资企业的薪酬待遇要好于国企，私企和事业单位。

3.3金融危机对薪酬的影响

（图三）

在金融危机方面调研结果显示：员工对金融危机是否影响自身收入的意识并不强烈，但大多数人了解到金融危机影响了自身单位及个人发展；收入降低人员占29%；另外有少数约占7%的人薪资上涨；剩下64%的人均认为影响不大。可见，金融危机对房地产及建筑业薪酬水平的影响并没有对其他行业来的猛烈。

3.4.房地产及建筑业薪酬满意度分析

（图四）

来源：《建设市场报》对房地产及建筑业薪酬调查原始数据

从图上可以发现，员工满意度并不是很高，只有大约半数的人是对自己的收入水平满意的。在房地产及建筑业这样一个高薪行业里，有多达百分之四十五的人对自己的薪酬不满意，而非常满意的仅有百分之四。可见房地产及建筑业的薪资体系还有很大的不足之处，亟需改革现有的薪酬制度。

3.5.不同学历人群薪资水平分析

（图五）不同学历人群薪资水平